Nach den verfügbaren statistischen Daten zu urteilen, zeigt der slowenische Wohnungsmarkt noch keine Anzeichen einer Abkühlung, obwohl Immobilienmakler sagen, dass die Preise seit Mitte des Jahres nicht mehr steigen. Dennoch glauben Experten nicht, dass in den nächsten sechs Monaten ein größerer Preisrückgang wahrscheinlich ist.
Nach einem Rekordanstieg im vergangenen Jahr sind die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorquartal um weitere 4,1 % gestiegen, im Jahresvergleich sogar um 19,6 %, wie die neuesten Daten des Statistikamtes zeigen.
Die Preise für Bestandswohnungen stiegen im Quartalsvergleich um 5,5 % und im Jahresvergleich um 19,9 %, während die Preise für neue Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 8,9 % fielen, aber im Vergleich zum ersten Quartal 2021 immer noch um 4,5 % gestiegen sind.
Offizielle Daten für das zweite Quartal sind noch nicht verfügbar, aber Zoran Đukić, CEO der Immobilienagentur Stoja Trade, sagt, dass die Verkaufspreise immer noch hoch sind, insbesondere für gut gelegene neue Wohnungen mit Garage. Das Transaktionsvolumen liegt auf dem Niveau des letzten Jahres oder liegt sogar etwas darüber, sagte er der STA.
„Das Wachstum der Wohnimmobilienpreise hat sich seit Anfang 2022 erheblich verlangsamt und steigt ab der zweiten Jahreshälfte so gut wie nicht mehr an, das heißt, wir sehen derzeit keinen Preisanstieg mehr“, sagt Immobilienmakler Alen Komić von ABC Nepremičnine.
In ihrem neuesten Immobilienmarktbericht, der im Mai für 2021 veröffentlicht wurde, zitiert die Surveying and Mapping Authority (GURS) vorläufige Daten für 2022, um ein anhaltendes Wachstum des Wohnungsmarktes zu prognostizieren, weist aber auch auf Anzeichen einer Verlangsamung in der Hauptstadt Ljubljana hin , das als Trendsetter für den Rest des Landes gilt.
GURS führte das Rekordwachstum im Jahr 2021 auf eine Überschussnachfrage zurück, die “weiterhin weitgehend von niedrigen Zinsen und der Verfügbarkeit von Krediten und in jüngerer Zeit zunehmend von Ängsten vor steigender Inflation getrieben wird”.
Investitionen in Immobilien bieten in der Regel Schutz vor Inflation, sagt Bojan Ivanc, Chefanalyst bei der Industrie- und Handelskammer (GZS). Er sagt jedoch auch, dass die wirtschaftliche Unsicherheit und die steigenden Zinssätze die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien unterdrücken, insbesondere nach solchen, die als Investition zur Vermietung gekauft wurden.
Zusätzlicher Druck auf die Preise kommt von einer möglichen Änderung der Grundsteuer, die die Rendite für Immobilieneigentümer schmälern würde, stellt Ivanc fest. Die neue Regierung hat angekündigt, die Steuern auf Mieteinnahmen von 15 % auf 25 % zu erhöhen, den Satz, der vor 2020 galt.
In ähnlicher Weise sagt Đukić, dass die Inflation im Prinzip der Grund für den Kauf von Immobilien ist, „weil die Menschen so ihr Vermögen schützen, damit sie nicht an Wert verlieren“.
Unterdessen glaubt Komić, dass die Verschärfung der Kreditbedingungen mit höheren Zinssätzen und dem Ende der Zinsbindung die Nachfrage stärker beeinflussen wird als die Inflation selbst, obwohl er zustimmt, dass es in einem inflationären Umfeld vorzuziehen ist, Liquidität irgendwo anzulegen.
Beide Makler sind sich jedoch einig, dass sich die veränderten Rahmenbedingungen noch nicht auf die Nachfrage am Markt ausgewirkt haben.
Ivanc glaubt, dass der Schlüsselfaktor, der sich auf die Veränderungen auf dem Immobilienmarkt auswirken wird, die Bedingungen auf dem Arbeitsmarkt sein werden, dh Arbeitsplätze und Löhne, und in gewissem Maße Änderungen der Zinssätze. „Angesichts des Volumens der Immobilientransaktionen gab es in letzter Zeit nur wenige spekulative Investitionen. Es ist daher nicht wahrscheinlich, dass die Immobilienpreise in den nächsten sechs Monaten signifikant sinken werden“, sagt der Ökonom.
Auch die Mieten sind gestiegen, insbesondere aufgrund einer Wiederbelebung der Ferienvermietung über Plattformen wie Airbnb und Booking nach Reisebeschränkungen während der Covid-19-Pandemie.
„Die Mieten sind im Jahr 2022 um etwa 15 bis 20 Prozent gestiegen, insbesondere jetzt in der Kurzzeitmietzeit in und um das Stadtzentrum von Ljubljana. Es gab auch einen Anstieg bei Airbnb- und Booking-Vermietungen, was sich am geringeren Angebot von Mietwohnungen zeigt Apartments im Stadtzentrum von Ljubljana”, sagt Đukić.
Auch Komić stellt fest, dass der Umfang der Kurzzeitvermietung zugenommen hat und „etliche überwiegend feine Objekte in guten Lagen (City-nah) auf den Kurzzeitvermietungsmarkt (Airbnb, Booking etc.) , wodurch sich das Angebot an Objekten quantitativ und qualitativ verschlechtert, während die Nachfrage nahezu gleich geblieben ist […] All dies hat natürlich zu einem stetigen Anstieg der Mieten geführt.“
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wurde von günstigen Krediten angetrieben, deren Kosten jedoch seit dem späten Frühjahr gestiegen sind und die Europäische Zentralbank nun auch ihre Leitzinsen angehoben hat.
Nachdem der Sechsmonats-Euribor seit 2015 im negativen Bereich lag, stieg er Anfang Juni ins Positive und lag am vergangenen Freitag bei 0,667 %. Die Zeitung Delo rechnete im Juli auf Basis der üblichen Konditionen eines variabel verzinslichen Hypothekendarlehens aus, dass diejenigen, die Anfang Mai einen Kredit mit 20 Jahren Laufzeit abgeschlossen haben, ihre monatliche Rate inzwischen um rund 6 % erhöhen würden.
Es ist noch nicht klar, ob und wie sich die Verteuerung von Hypothekendarlehen auf die Nachfrage auswirken wird. Die neuesten verfügbaren Daten der Zentralbank zeigen, dass das Volumen neuer Hypothekenkredite im Mai den vierten Monat in Folge deutlich gestiegen ist. Mit 11,7 % war die Wachstumsrate im Jahresvergleich eine der höchsten in der Eurozone.
Redaktion Wirtschaft Bild: dalmatinka media
