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Der Weg zur eigenen Wohnung wird immer schwieriger

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Die Epidemie hat das Wachstum der Immobilienpreise nicht gestoppt, und wir hinken mit anderen Maßnahmen zur Erhöhung des Angebots und zur Senkung der Nachfrage hinterher – Viele Menschen, die einen Wohnungsbaukredit benötigen würden, bleiben aufgrund niedriger Löhne unerreichbar.

Aufgrund historisch niedriger Zinsen, die aufgrund der steigenden Inflation leider auslaufen, sind Wohnbaukredite zwar immer noch günstig und attraktiv, aber angesichts der aktuellen Prognosen ist es sinnvoll, sich für solche mit festem Zinssatz zu entscheiden. Doch für viele Menschen, die einen Wohnungsbaukredit benötigen würden, bleibt dieser aufgrund eines zu niedrigen Gehalts unerreichbar, und der Traum vom Eigenheim wird auch durch rasant steigende Immobilienpreise umgeleitet, mit denen selbst bewilligte Kredite nur schwer Schritt halten können.

Die Preise steigen

In der ersten Hälfte des vergangenen Jahres waren gebrauchte Wohnungen bereits halb so teuer wie 2015, als die Preise nach der Finanzkrise ihren Tiefpunkt erreichten. „Die Wohnungspreise steigen enorm, aber nicht überall, sondern nur in Gebieten mit der höchsten Nachfrage, wie Ljubljana und Touristenzielen wie Bled, Kranjska Gora, Koper und der Küste. In letzter Zeit steigen die Preise auch in Maribor, aber nicht weiter von Ljubljana und in ländlichen Gebieten. In den Jahren 2018 und 2019 sind die Immobilienpreise in Ljubljana im Einklang mit der Inflation nur um etwa ein Prozent pro Jahr gestiegen, und im vergangenen Jahr sind sie bereits um fünf bis sechs Prozent gestiegen, da auch die Inflation gestiegen ist. In zehn Jahren sind die Wohnungspreise in Slowenien um durchschnittlich 35 Prozent gestiegen, natürlich nicht überall gleich, aber je nach Mikrolage“, sagt Boštjan Udovič, Leiter der Immobilienkammer bei der Industrie- und Handelskammer.

Der Grund für die steigenden Immobilienpreise ist klar, aber es ist schwieriger, eine effektive Lösung zu finden. „Der Haupt- und praktisch einzige Grund dafür ist die mangelnde Versorgung, aber leider gibt es keine einzelne Maßnahme, um dies zu lösen. Um die Preise zu senken, muss das Angebot erhöht oder die Nachfrage reduziert werden. Für letztere war eine der Chancen die Zeit der Epidemie, als die Arbeit von zu Hause aus zunahm, was auf seine Weise die Dezentralisierung beeinträchtigen könnte, aber die wirkliche Auswirkung ist nicht zu sehen. Die zweite Option ist die Dezentralisierung der öffentlichen Verwaltung und aller Subsysteme, und die dritte ist die Stärkung des Mietmarktes, was die Nachfrage nach Immobilien reduzieren würde, aber dies geschieht nicht von heute auf morgen, da es nicht genügend Mietwohnungen gibt“, erklärt er Udovic.

Auf der Nachfrageseite gibt es bisher keine Erfolge, aber auch eine angebotsseitige Verknappung lässt sich nicht schnell beheben. „Um das Angebot zu erhöhen, braucht es eine entsprechende Flächenpolitik, den Bau öffentlicher Mietwohnungen und große Investoren auf dem privaten Markt, die natürlich nur dort bauen, wo die größte Nachfrage besteht. Statistisch gesehen haben wir rund 180.000 leerstehende Wohnungen, aber die in Trümmern und ohne grundlegende Infrastruktur müssen abgezogen werden, sodass weniger als die Hälfte übrig bleibt. Diese befinden sich hauptsächlich auf dem Land, relativ wenige in Ljubljana. Um die Mieten zu fördern, war es angebracht, die Einkommensteuern hieraus zu senken, da diese zu den höchsten in der EU gehörten. Allerdings besteht noch immer eine geringe Rechtssicherheit für Vermieter, die durch einen Mieter schwer geschädigt werden können und sich daher nur sehr zögerlich für eine Wohnungsvermietung entscheiden.

Angst vor Steuern

„Es wird viel darüber geredet und alle sind vor den Wahlen dafür. Wenn sie an die Macht kommen, ziehen sie sich jedoch zurück, weil wir einen sehr großen Anteil an selbstgenutztem Wohnraum haben, den viele Bürger unter dem Jazbinšek-Gesetz gekauft haben und durch diese Steuer belastet würden, sodass jede Politik Angst vor dieser Maßnahme hat. Da es aber keine solche Steuer gibt, gibt es auch keinen wirklichen Anreiz, eine Wohnung kostendeckend zu vermieten oder zu verkaufen, um die Steuer zu umgehen. Daher gibt es viele mögliche Maßnahmen, die jedoch kohärent und koordiniert angewendet werden müssen. Auch andere Länder haben solche Probleme, lösen sie aber umfassender. In Deutschland ist die Situation völlig anders als in Slowenien, wo etwa 90 Prozent der Wohnungen im Eigentum von natürlichen Personen und nur 10 Prozent von juristischen Personen sind, und fast das Gegenteil der Fall ist. Unsere Politik scheut sich im Prinzip davor, den Privatsektor dazu zu ermutigen, die Erträge der Investoren nicht zu fördern. Einerseits folgen wir dem Beispiel Wiens, wo sie auch Gewinne für die Privatwirtschaft ermöglichen, aber natürlich nicht 50 %, sondern nur drei bis vier Prozent pro Jahr. Aber sie nutzen eine ganze Reihe von Maßnahmen, um die Wohnbedingungen zu regulieren, und wir würden nur einige davon kopieren“, sagt Udovič.

Wien ist für viele Menschen ein gutes Beispiel bei der Lösung seiner Wohnungsprobleme. Sie gilt als Ort der Mieterschaft, denn 60 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben in vermieteten kommunalen und geförderten Mietwohnungen, wo die Mietverträge zwar nicht zeitlich befristet, aber preislich um ein Drittel günstiger sind als in Eigenheimen. Jedes Jahr werden mehr als zehntausend solcher Wohnungen gebaut und renoviert, die zusammen die Hälfte des Wohnungsmarktes ausmachen, sodass die Mieten im privaten Sektor nicht so stark steigen wie anderswo in Europa. Der kommunale und geförderte Wiener Wohnungsbau richtet sich nicht nur an sozial Schwächere, sondern kommt auch Menschen mit überdurchschnittlichem Einkommen zugute.

Udovič schätzt, dass auch in Slowenien im vergangenen Jahr einige wichtige Maßnahmen ergriffen wurden: „Zum Beispiel die Harmonisierung der gemeinnützigen Mieten um 33 Prozent, da sich diese seit 2007 nicht geändert haben. Dies wirkte sich negativ auf das Interesse der Kommunen am Wohnungsbau aus. Ein weiteres Novum ist die öffentliche Wohnungsvermietung, bei der der Staat Wohnungen im Auftrag älterer Eigentümer vermieten kann, die vor einer Anmietung zurückschrecken oder es nicht selbst tun wollen. Bisher haben sie jedoch nur 15 Wohnungen erhalten, 100 sind für dieses Jahr geplant und 2.000 in fünf Jahren in ganz Slowenien. Als Sprichwort sind Slowenen Innovationen ziemlich abgeneigt, daher wird es einige Zeit dauern, bis dies wirklich zum Leben erweckt wird.

Der Direktor der Immobilienkammer weist auch auf die Auswirkungen der Verfügbarkeit von Wohnungsbaudarlehen hin, die zweierlei betrifft und nicht nur für Wohnungssuchende günstig ist – insbesondere für diejenigen, die überhaupt keinen Kredit bekommen können. „Die Verfügbarkeit von Wohnungsbaudarlehen hat große Auswirkungen auf den Einzelnen und wirkt sich auf der Makroebene auch auf die steigende Nachfrage aus, die die Immobilienpreise erneut in die Höhe treibt, sodass Wohnraum trotz der Kredite schwerer zu erreichen ist. Das Bürgschaftssystem, das sowohl Banken als auch Bürgern mehr Sicherheit bei der Kreditaufnahme bietet, wird die Nachfrage weiter steigern, da mehr Menschen die Möglichkeit haben werden, ein Wohnungsbaudarlehen zu erhalten “, sagte Udovič.

Umstrittene Beschränkungen

Die steigende Wohnungsnachfrage in diesen Zeiten ist jedoch denjenigen zu verdanken, die nicht einmal einen Wohnungsbaukredit benötigen oder sich in der aktuellen Niedrigzinsphase mit Krediten sogar mehr Wohnungen leisten können, da diese eine höhere Rendite als Ersparnisse bringen bei der Bank. Viele, denen es leichter fallen würde, mit einem Kredit das einzige Dach über dem Kopf zu bekommen, bekommen ihn gar nicht erst, da sie zudem durch strenge Kreditzugangsbeschränkungen der Bank von Slowenien behindert werden. Der Verband der slowenischen Banken und Banken warnt seit langem davor, dass die meisten Familien, die ein Einkommen zwischen dem Mindest- und dem Durchschnittslohn erzielen, nicht einmal einen Kredit bekommen. Unter den aktuellen Einschränkungen kann ihre Kreditwürdigkeit sogar durch eine Anhebung des Mindestlohns gemindert werden, da dem Kreditnehmer nach Zahlung einer monatlichen Rate mindestens 76 Prozent des Mindestlohns verbleiben müssen.

„In der aktuellen Situation der derzeit sehr günstigen Zinsen haben die makroprudenziellen Restriktionen der Bank von Slowenien erhebliche Auswirkungen auf die Kreditverfügbarkeit der Bevölkerung. Der Schlüssel zur Kreditvergabe ist die Berechnung der Kreditwürdigkeit einer Person, die ihr Wohnungsproblem verbessern oder lösen möchte. Leider ist die Mehrheit der Bevölkerung nicht kreditwürdig, wenn sie ein durchschnittliches Gehalt bezieht, aber ein oder zwei Kinder hat. Letzteres wirkt sich erheblich, leider negativ, auf die Berechnung der Kreditwürdigkeit aus, ebenso wie – entgegen der Laienerwartung – negativ auf die Anhebung des Mindestlohns. Der Mindestlohn stieg im Januar um 4,9 Prozent auf 1.074,43 Euro brutto und wirkte sich auf den Rückgang der Kreditwürdigkeit der Bevölkerung aus. Mit zunehmender Rückzahlungsdauer steigt der Effekt der Anhebung des Bruttomindestlohns, so dass sich bei einem Paar mit durchschnittlichem Gehalt und zwei Kindern und einer Kredittilgungsdauer von 15 Jahren die Gesamtbonität um rund 12.000 € auf rund 49.000 € verringerte. Zudem hat sich die Kreditwürdigkeit von Familien mit Kindern im April durch eine Erhöhung des Betrags für einen unterhaltsberechtigten Familienangehörigen um 11,63 Euro auf 248,92 Euro weiter verschlechtert. Die Aufhebung makroprudenzieller Restriktionen würde auch Chancen für einen großen Teil der Bevölkerung eröffnen, der bisher von der Möglichkeit der Kreditvergabe für Wohnungsanpassungen, Erweiterungen im Grünen und dergleichen ausgenommen war“, sagte Sandra Kočan von der NLB. „Erinnern wir uns daran, dass Slowenien zu den am wenigsten verschuldeten EU-Mitgliedern gehört und dass die Bank selbst in der letzten Krise keine Probleme hatte, Wohnungsbaudarlehen an private Haushalte zurückzuzahlen. Jetzt sind wir Zeugen einer Situation dass es in der Hauptstadt trotz Bauarbeiten an Wohnraum mangelt und die Preise extrem hoch sind, und dass auf der anderen Seite Kreditnehmer in ländlichen Gebieten oder außerhalb der Ballungszentren überhaupt keinen Zugang zu Krediten haben. Noch gibt es zu wenig Projekte auf dem Immobilienmarkt, zu viel Nachfrage, hohe Preise und vor allem große Unterschiede bei den Immobilienpreisen in Slowenien. Daher gibt es in einigen Fällen bereits eine Verlagerung außerhalb der teuersten, urbanen Zentren in günstigere und interessantere Teile Sloweniens“, fügte die NLB hinzu.

Redaktion Wirtschaft
Bild: fair-unterwegs
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